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北京房价持续上升：5大因素导致房价逆市飞涨
经济参考报记者殷丽娟、洛涛／来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计显示，今年1至10月份，北京商品住宅新开工面积和施工面积双双增加，商品房价格继续保持上升趋势。
抽样调查资料显示，1至10月北京市新建商品房价格总指数累计为108.4%，比1至9月提高0.1个百分点。其中，普通住宅价格指数累计为 111.0%，比1至9月提高0.1个百分点；二手房价格指数为109.8%，比上月提高0.1个百分点。10月当月住宅价格指数为110.7%，比9月份提升0.4个百分点，商品住宅价格涨幅仍呈波动性上升的趋势。
北京商品房施工面积和新开工面积双双增加。1至10月，北京市商品房施工面积9195.8万平方米，同比增长1.1%。其中，商品住宅新开工面积5703.3万平方米，同比下降8.9%。
北京市商品房新开工面积2163.6万平方米，同比增长14.5%。其中，商品住宅新开工面积1381.2万平方米，同比增长9.1%，比9月提高7.2 个百分点，占北京市新开工面积的63.8%；写字楼新开工面积为215.6万平方米，同比增长29%；商业及服务业等经营性用房新开工面积为281.7万平方米，同比增长88.2%。
“住房保障制度的不完善是促使当前部分发达城市房价上涨过快的主要原因。”近日，中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端在西安举办的“城市·观点论坛” 发表演讲时指出，国内目前房地产市场住房需求旺盛，有七大因素导致房价持续上涨，其中正常因素只占二项；非正常因素却占了五项。
张元端在接受《经济参考报》记者专访时表示，一方面，巨大的住房需求刺激了市场房价持续飞涨，另一方面，中低收入者承受不了高房价。从这个意义上说，住房保障制度的不健全给了房地产商提供了一个“涨价才是硬道理”的充足理由。
张元端告诉记者，当前有七大因素导致房价上涨，其中正常因素只有两项：一是随着国民经济的不断增长，房地产市场住房需求旺盛，拉动房屋价格上涨；二是消费者越来越注重生活方式，商品房的品质不断提高。而非正常因素却占了五项：一是长期存在商品房结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房价位不断上涨，拉动了商品房均价上涨；
二是大量资金涌入房地产市场，带动炒房者过多，导致房价上涨过快；三是人们对商品房价格上涨的预期，以及开发商吵嚷的“土地供应缩减”等，促使房价不正常上升；四是少数开发商和仲介机构哄抬房价，搅乱了人们对房价的理性认识；五是一些楼盘片面追求名贵树木，把小区建成花园、植物园，过分强调景观装扮，这些华而不实的东西，抬高了开发成本。
“未来十年我国房地产市场基本走势将是供小于求。”张元端告诉记者，从需求来看，中国房地产仍有很大的发展空间，二三十年的高速发展也是可能的，但是风险主要集中在高端市场上，而低端市场仍供不应求。20年之内，中国城市要转移进来的人口有四亿到五亿人，如果按四个人一套房子计算，将要在未来20年之内提供上亿套房子，如果按照这个需求估算，假设把它平摊到每一年，可能至少需要五到六亿平方米的开工量才能满足这个需求。
但现在中国每一年的开工面积大概是三亿平方米左右，还远远没有达到要求。因此，中国经济的高速增长，带来了收入增加，收入增加以后，必然要改善居住，人口还在增长，城市化进程加快，家庭规模小型化，负债消费意识逐步形成，境外投资者入市，以及住房不可替代性等的综合作用，导致中国住房整体需求迅速增加。
“由于社会保障机制不完善，所以住房社会保障也易出问题。这就好比发达城市的交通，人和车如果都挤到一条道上，势必会造成交通混乱，而建立住房保障制度才是化解房价、收入矛盾的根本途径。”
张元端表示，当务之急是要立即采取切实措施消除房价的非正常上涨因素，同时加速完善住房保障体系。首先从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来合力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的供不应求状况，及时向消费者提供市场资讯，消除盲目预期的消费心理和投资心理；同时，要进一步抑制一手房和二手房交易中的过度炒作行为。从而把商品房价格控制在正常上涨的范围之内。
事实上，当今中国社会面临的房地产中诸如“高房价”、“房奴”、“房地产黑租”、“房地产市场供求失调”、“房地产金融”和“房地产泡沫”等问题正是关系到国计民生的重点和难点。
“向土地要效益”的根源在于地方政府谋求政绩、追求形象，把社会经济协调发展等同于追求“GDP”、“可支配财政收入”等经济指标。毕竟，绿色“GDP”尚未真正纳入党政领导考核提拔的内涵中。
但房地产飙升潜在的风险却不容忽视。业内人士预计，到2006年年底，中国空置房面积多达12500万平方米，占压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产之首。一些金融专家认为，由于房地产拉动的是简单的投资，并非技术含量高的产业，这一产业己成为中国最脆弱的行业、中国发生大灾大难概率最高的行业。房地产“挤泡沫”、“软着陆”成为今后几年中国经济亟待规避的风险。
从中央政策到地方住房建设规划的出台恰恰就是规避这一风险政策导向。但从规划到落实仍有很多路要走。如怎样细化“双限竞拍”做法，怎样决定政府回购之后经济适用房流转模式，怎样确保政策保障性住房满足中低收入者家庭的需求……
实际上，政策性保障住房与“城市低保”政策的实施有类似之处。20多年前，城市低保尚未被人们熟悉的时候，不少地方频繁出现带着金项链、挂着手机、拉着纯种狗领取“低保”的场景。如今，随着民政部门对城市领取低保人群调查日益细化，低保领取户一日三餐、电话消费、穿衣吃药……均被记录在案，并透过社区公示等办法，大量不劳而获的人被驱逐出这一领域。
“细节决定成败。”管理学大师的至理名言恰恰能够较为深刻地反映中国房地产调控的现状。值得注意的是：把方案细节做好的同时，仍需要从官员考核体系、地方政府政绩评价体系等方面着手，打好“大庇天下百姓”的组合拳。
经济参考报记者殷丽娟、洛涛／来自北京市统计局、国家统计局北京调查总队的最新统计显示，今年1至10月份，北京商品住宅新开工面积和施工面积双双增加，商品房价格继续保持上升趋势。
抽样调查资料显示，1至10月北京市新建商品房价格总指数累计为108.4%，比1至9月提高0.1个百分点。其中，普通住宅价格指数累计为 111.0%，比1至9月提高0.1个百分点；二手房价格指数为109.8%，比上月提高0.1个百分点。10月当月住宅价格指数为110.7%，比9月份提升0.4个百分点，商品住宅价格涨幅仍呈波动性上升的趋势。
北京商品房施工面积和新开工面积双双增加。1至10月，北京市商品房施工面积9195.8万平方米，同比增长1.1%。其中，商品住宅新开工面积5703.3万平方米，同比下降8.9%。
北京市商品房新开工面积2163.6万平方米，同比增长14.5%。其中，商品住宅新开工面积1381.2万平方米，同比增长9.1%，比9月提高7.2 个百分点，占北京市新开工面积的63.8%；写字楼新开工面积为215.6万平方米，同比增长29%；商业及服务业等经营性用房新开工面积为281.7万平方米，同比增长88.2%。
“住房保障制度的不完善是促使当前部分发达城市房价上涨过快的主要原因。”近日，中国房地产及住宅研究会常务副会长张元端在西安举办的“城市·观点论坛” 发表演讲时指出，国内目前房地产市场住房需求旺盛，有七大因素导致房价持续上涨，其中正常因素只占二项；非正常因素却占了五项。
张元端在接受《经济参考报》记者专访时表示，一方面，巨大的住房需求刺激了市场房价持续飞涨，另一方面，中低收入者承受不了高房价。从这个意义上说，住房保障制度的不健全给了房地产商提供了一个“涨价才是硬道理”的充足理由。
张元端告诉记者，当前有七大因素导致房价上涨，其中正常因素只有两项：一是随着国民经济的不断增长，房地产市场住房需求旺盛，拉动房屋价格上涨；二是消费者越来越注重生活方式，商品房的品质不断提高。而非正常因素却占了五项：一是长期存在商品房结构矛盾。普通住宅与经济适用房的比重过低、供应过少，中低价位的住房供应量过小，刺激了高档住房价位不断上涨，拉动了商品房均价上涨；
二是大量资金涌入房地产市场，带动炒房者过多，导致房价上涨过快；三是人们对商品房价格上涨的预期，以及开发商吵嚷的“土地供应缩减”等，促使房价不正常上升；四是少数开发商和仲介机构哄抬房价，搅乱了人们对房价的理性认识；五是一些楼盘片面追求名贵树木，把小区建成花园、植物园，过分强调景观装扮，这些华而不实的东西，抬高了开发成本。
“未来十年我国房地产市场基本走势将是供小于求。”张元端告诉记者，从需求来看，中国房地产仍有很大的发展空间，二三十年的高速发展也是可能的，但是风险主要集中在高端市场上，而低端市场仍供不应求。20年之内，中国城市要转移进来的人口有四亿到五亿人，如果按四个人一套房子计算，将要在未来20年之内提供上亿套房子，如果按照这个需求估算，假设把它平摊到每一年，可能至少需要五到六亿平方米的开工量才能满足这个需求。
但现在中国每一年的开工面积大概是三亿平方米左右，还远远没有达到要求。因此，中国经济的高速增长，带来了收入增加，收入增加以后，必然要改善居住，人口还在增长，城市化进程加快，家庭规模小型化，负债消费意识逐步形成，境外投资者入市，以及住房不可替代性等的综合作用，导致中国住房整体需求迅速增加。
“由于社会保障机制不完善，所以住房社会保障也易出问题。这就好比发达城市的交通，人和车如果都挤到一条道上，势必会造成交通混乱，而建立住房保障制度才是化解房价、收入矛盾的根本途径。”
张元端表示，当务之急是要立即采取切实措施消除房价的非正常上涨因素，同时加速完善住房保障体系。首先从立项政策、土地供应政策、信贷政策、税收政策等方面来合力解决商品房结构性矛盾，缓解结构性的供不应求状况，及时向消费者提供市场资讯，消除盲目预期的消费心理和投资心理；同时，要进一步抑制一手房和二手房交易中的过度炒作行为。从而把商品房价格控制在正常上涨的范围之内。
事实上，当今中国社会面临的房地产中诸如“高房价”、“房奴”、“房地产黑租”、“房地产市场供求失调”、“房地产金融”和“房地产泡沫”等问题正是关系到国计民生的重点和难点。
“向土地要效益”的根源在于地方政府谋求政绩、追求形象，把社会经济协调发展等同于追求“GDP”、“可支配财政收入”等经济指标。毕竟，绿色“GDP”尚未真正纳入党政领导考核提拔的内涵中。
但房地产飙升潜在的风险却不容忽视。业内人士预计，到2006年年底，中国空置房面积多达12500万平方米，占压资金达到2500亿元，居全国各行业不良资产之首。一些金融专家认为，由于房地产拉动的是简单的投资，并非技术含量高的产业，这一产业己成为中国最脆弱的行业、中国发生大灾大难概率最高的行业。房地产“挤泡沫”、“软着陆”成为今后几年中国经济亟待规避的风险。
从中央政策到地方住房建设规划的出台恰恰就是规避这一风险政策导向。但从规划到落实仍有很多路要走。如怎样细化“双限竞拍”做法，怎样决定政府回购之后经济适用房流转模式，怎样确保政策保障性住房满足中低收入者家庭的需求……
实际上，政策性保障住房与“城市低保”政策的实施有类似之处。20多年前，城市低保尚未被人们熟悉的时候，不少地方频繁出现带着金项链、挂着手机、拉着纯种狗领取“低保”的场景。如今，随着民政部门对城市领取低保人群调查日益细化，低保领取户一日三餐、电话消费、穿衣吃药……均被记录在案，并透过社区公示等办法，大量不劳而获的人被驱逐出这一领域。
“细节决定成败。”管理学大师的至理名言恰恰能够较为深刻地反映中国房地产调控的现状。值得注意的是：把方案细节做好的同时，仍需要从官员考核体系、地方政府政绩评价体系等方面着手，打好“大庇天下百姓”的组合拳。
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